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    上海企業拆遷律師咨詢-專項服務

    作者:匿名  來源:農村拆遷律師網  日期:2021-03-12

    時間:2021-03-10 14:28:34

    一、國有企業征地補償種類

    (一)土地、房屋價值補償

    土地房屋價值補償主要包括兩方面,土地區位補償價和房屋重置成新價,土地區位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值,主要有土地所在的區位和用途來決定,企業的土地用途一般為工業用途,雖然價值要高于住宅和商服類的土地,但因為企業的廠房、倉庫占地面積較大,所以在拆遷中土地區位補償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區域內的被征地房屋重置成新平均價,通俗談就是房屋的建造成本價,這個成本價是比較固定的,一般都是1500-2000左右。

    在拆遷的過程中,征地方所委托的評估公司往往將土地區位補償價和房屋重置成新價拆分計算出來,也就是說,被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢,房屋值多少錢,從而也很難去質疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至不會告訴他你,這個項目的征地就沒土地的補償項目,如此種種,都是為了掩飾征地方在土地中獲得的巨額利潤。


    (二)裝修附屬物補償

    關于裝修附屬物補償,各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則,該項補償內容主要由評估機構根據各地制訂的標準進行評估。此項補償內容比較相同,彈性空間并不大,被征地企業主要應該審查評估報告是否存在缺漏項的情況即可。

    (三)停產歇業損失補償

    停產歇業損失所指的企業因為征地無法進行正常經營所產生的所有損失,在計算出來該損失時不僅應當考慮到被拆遷前的利潤損失,還應該考慮目前的企業業務量、***以及預期利益的損失。2011年施行《國有土地上房屋征稅與補償條例》第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產歇業損失的應進行補償的規定,提出了補償不應根據房屋被征收前的效益、投產停業期限等因素確定。因各地對停產歇業計算出來的標準不一致,各個企業的盈利虧損情況也各不相同,因此,投產歇業損失是征地補償項目里彈性***大的一項,應當值得企業重點關注。

    (四)遷往費用、遷往損失

    企業在面對征地時,搬遷費除了將企業所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方遷往到另一個地方所產生的搬遷費用,還包括遷往損失,主要是指這些機器設備、生產資料在遷往過程中因拆卸、裝所造成的機器設備損失、保險費、損耗等費用。如果是大型企業征地,這部分的遷往損失要委托專門的資產評估機構展開評估。

    (五)各項征地獎勵費用

    在征地的過程中,拆遷人為了加快拆遷進度,往往會采取速遷獎勵的辦法希望被拆遷人盡早簽訂征地安置補償協議,搬離被征地房屋。各項獎勵的數額主要由明確的項目實施意見來要求。

    (六)職工安置費

    牽涉到到集體企業或國有企業還有職工安置費用,主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式構建。

    二、企業獲得拆遷補償的辦法

    (一)法律對于企業征地賠償的涉及規定

    實踐中企業拆遷的賠償是恐慌的,是標準不一的,是信息不對稱的。

    《國有土地上房屋征稅與補償條例》等相關法律,沒有對于企業征地賠償的特別規定,或許立法者更側重的是居民征地的補償,這牽涉到到社會的平穩,但其實,企業拆遷面臨的矛盾也很銳利,不僅僅是被征地企業與拆遷人的矛盾,還包括被征地企業與土地或房屋所有人的矛盾,希望立法者能夠對此予以推崇。

    (二)實踐中對于企業征地賠償金的相關操作

    實踐中對于企業拆遷賠償金通常有兩個部分,一部分是評估報告所列的損失,一部分是合情合理的協商賠償。關于評估報告,通常不會遇到幾個問題,***,評估范圍是哪些,否存在漏評;第二,評估標準如何確定,否存在偏低;第三,無形資產否可以列為評估等等。關于協商賠償的數額,跟很多因素有關,企業的規模、征地項目性質、談判的力度等等。

    (三)不同企業面臨的不同情況有不同的處置方案

    1、經營房屋性質。有些企業是出租辦公用房,有的企業是自有產權辦公用房,而有的企業的廠房是違章搭建的,這樣,不同的情況可能面對有所不同的法律風險和不同的法律方案選擇。

    2、出租合約剩下期限。有的企業出租合約十多年,有的企業出租合同馬上到期,有的企業租賃合約已經超期,這樣,不容的情況可能有不同的處理方案。

    3、企業征地后無法彌補的損失。比如一些特別許可證、無形資產、人員解聘等等無法評估的損失。

    4、歷史遺留的一些問題。比如由于歷史問題及當時法律的不完備而導致的無證建筑,

    廠房內員工的移往等問題,是參考有關法律涉及規定給與解決的,必須通過談判協商解決。


    汪麗琴律師,全國杰出律師事務所,萬商天勤律師事務所合伙人;上海資深婚姻家事與財富承傳律師團隊,十七年法律從業經驗,團隊成員系由上海著名大學法學專業畢業,并有法院、***涉及工作經歷,曾為多家知名企業、上市公司獲取優質高效的法律服務。通曉訴訟、仲裁及其它形式的爭議解決問題;成功辦理一系列重大、復雜、疑難訴訟案件,個案涉訴標的有將近二十億,專業精湛、案件勝訴率高。辦案嚴肅,責任心強,恪守執業道德,崇尚誠信服務,志在為客戶提供優質高效的法律服務。汪麗琴婚姻家事與財富承傳律師團隊專研于再婚、財產拆分、子女撫養、遺產繼承等婚姻家庭糾紛案件,以及婚姻財富規劃、家族(家庭)資產辨別和確權、遺囑的草擬、保管與繼續執行,遺囑、保險、信托及其他承傳工具規劃、家族(家庭)財富傳承方案設計與繼續執行、家族企業管理、家族信托與保險金信托服務等財富傳承法律業務。



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